关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定与解读
添加时间:2020-2-1 13:23:37 浏览:99 次
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本文由上海朋洋律师事务所主任王建功律师整理(联系电话:13601988861微信同号)

发文单位:上海市房屋土地资源管理局

文  号:沪房地资公[2001]436号

发布日期:2001-9-10

执行日期:2001-9-10

生效日期:1900-1-1

  一、凡属独用成套的新工房、公寓、新式里弄房屋,以及市政府认定的保护、保留建筑,列入成套改造、拆迁冻结地区的公有居住房屋,不得分列租赁户名。

  二、公有居住房屋分列租赁户名,应符合下列条件:

  1.分户各方有本处常住户口;

  2.分户后的各方居住房屋能单独分间使用;

  3.分户后不造成居住困难(每户人均居住面积不低于本市申请廉租住房面积标准);

  4.分户后不造成合用部位使用困难(其中,使用煤气的须落实煤气灶部位并符合煤气公司安装规定);

  5.分户前无欠租或者已经结清欠租。

  三、办理分列租赁户名的程序:

  1.房屋承租人与本处有常住户口的共同居住人应当共同向出租人提出分列租赁户名的书面申请并提交分户协议;

  2.出租人对申请进行审核,符合分户条件的,出租人应当在收到申请之日起十五日内,与申请人分别建立租赁关系,并按规定重新计算租金。

  四、房屋承租人与同住人不能达成分列租赁户名协议的,当事人可以向法院提起诉讼,在诉讼中出租人应当出具是否具备分户条件的书面意见。法院判决分户的,出租人应当根据法院的判决与当事人分别建立租赁关系。

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《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》的解读材料 

为进一步加强公有居住房屋(以下简称公房)租赁管理,规范公房租赁户名变更及分列租赁户名业务,根据《上海市房屋租赁条例》等相关规定,制定了《关于公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定》(以下简称《规定》),本《规定》自2019年9月1日起施行至2024年6月30日止。原《关于印发公有居住房屋变更、分列租赁户名的若干规定的通知》(沪房管法[2009]396号)同时废止。本《规定》内容分为三个部分:

一、公房变更租赁户名的条件、相关概念的释义、不得变更租赁户名的情形

公房变更租赁户名应当符合下列条件:一是承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;二是承租人户口迁离本市,本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;三是承租人死亡,其生前在本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的;四是承租人死亡,其生前在本处无共同居住人的,其生前具有本市常住户口的配偶与直系亲属协商一致要求变更租赁户名的。按照第一种情形变更租赁户名后,在五年内不得再依该规定变更租赁户名。

公房租赁户名变更相关规定中的“共同居住人”,是指公房的承租人死亡或者变更租赁关系时,在该承租房屋处实际居住生活连续一年以上而且本市无其他住房或者虽有其他住房但居住困难的人。但承租人、共同居住人在本处结婚的配偶、在本处出生的子女,且在本处实际居住的,可以不受实际居住生活连续一年以上以及他处住房条件的限制。

公房租赁户名变更相关规定中的“其他住房”,是指福利性质取得的房屋,包括原承租的公有房屋、分配的福利房、自己部分出资的福利房,用单位补贴房款的一半以上所购买的商品房,公房被征收(拆迁)后所得的安置房(包括自己少部分出资的产权安置房),以及按公房出售政策购买的产权房等。“居住困难”,是指以本市当年度公布的申请廉租住房面积标准核定,低于该标准的为居住困难。

公房承租人不得变更租赁户名的情形:一是欠租未缴清的;二是违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的;三是擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的;四是因违法使用公房已进入行政处罚程序,或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的;五是按照“承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商一致要求变更租赁户名的”变更租赁户名,承租人与本处有本市常住户口的共同居住人协商不一致的;六是法律、法规和规范性文件规定的其他情形。

二、公房分列租赁户名的条件、不得分列租赁户名的情形

公房分列租赁户名,应当同时符合五个条件:一是申请各方均具有本处常住户口且已户籍分户;二是申请各方已按煤气公司规定分户安装使用煤气灶;三是申请分户的房屋必须具有完整的使用功能,有合用卫生间和灶间;四是申请分列租赁户名的各户住房具有固定维护结构、可以独立使用并能分间居住,单间使用面积不低于10平方米,且人均居住面积不得低于本市当年度公布的申请廉租住房面积标准;五是申请前无欠租。

公房或公房承租人不得分列租赁户名的情形:一是独用成套的公房;二是已经市政府认定为保护、保留建筑的公房;三是已列入成套改造的公房;四是核发建设用地规划许可证已确定征收(拆迁)范围内的公房;五是违法搭建建筑物、构筑物未拆除并恢复原状的;六是擅自改变房屋结构或房屋用途未恢复的;七是因违法使用公房已进入行政处罚程序,或者因纠纷进入诉讼、仲裁程序的;八是承租人与共同居住人对分列租赁户名未协商一致的;九是承租人和共同居住人为夫妻或者父母与未婚子女组成的核心家庭、单亲家庭。

三、变更(分列)户名的程序、变更租赁户名后相关当事人的救济途径

(一)公房租赁户名变更办理程序

一是申请环节,申请人应当向出租人(或出租人授权的代理人,下同)提供以下材料:1、申请人身份证明;2、变更租赁户名申请书;3、《租用居住公房凭证》;4、承租房屋内所有的《户口簿》;5、当事人对变更租赁户名协商一致的书面意见;承租人死亡或户口迁离本市的,当事人协商不一致的,提供不一致的证明材料。

二是受理环节,出租人应当在收到申请人递交的材料之日起7日内完成受理的初审工作。申请人递交的申请材料齐全、书面协商意见完整的,应当予以受理。如有缺项,应当告知申请人补全。

三是办理环节,出租人受理公房变更租赁户名申请后,经审核符合政策规定且当事人协商一致的,应当在受理之日起15日内完成变更租赁户名审核手续,并按规定流程发放《租用居住公房凭证》;经审核不符合条件的,应当在7日内出具不予办理的书面意见。

出租人受理公房变更租赁户名申请后,经审核符合政策规定但当事人协商不一致的,应当在30日内按规定的顺序书面确定承租人。

出租人在指定承租人后应及时通知其办理变更租赁户名手续。当事人对出租人确定的承租人资格有异议的,应当通过司法途径解决。

(二)公房分列租赁户名办理程序

一是申请环节,申请分列租赁户名的当事人应当共同提出申请,并提供以下材料:1、申请人身份证明;2、分列租赁户名申请书;3、《租用居住公房凭证》;4、承租房屋内所有的《户口簿》;5当事人对分列租赁户名协商一致的书面意见、载明具体分户方案的协议。

二是受理环节,出租人应当在收到申请人递交的材料之日起7日内完成受理的初审工作。申请人递交的申请材料齐全、书面协商意见完整的,应当予以受理。如有缺项,应当告知申请人补全。

三是办理环节,出租人受理分户申请后,经审核符合分户条件的,应当在15日内与各申请人分别建立租赁关系,并按规定重新计算租金、换发《租用居住公房凭证》;经审核不符合条件的,应当在7日内出具不予办理的书面意见。

申请人申请办理公房变更、分列租赁户名手续,相关当事人中存在无民事行为能力人或限制民事行为能力人的,其协商意见由其监护人代为行使。

变更(分列)租赁户名申请人提供的材料应当客观真实,对所提供材料内容的真实性负责,不得捏造、隐瞒事实,并作出书面承诺。