房屋租赁合同无效,租赁房屋应当返还,造成损失依据各自过错分别承担
添加时间:2020-2-14 11:26:59 浏览:40 次
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房屋租赁合同无效,租赁房屋应当返还,造成损失依据各自过错分别承担
上海朋洋律师事务所主任王建功律师整理,电话13601988861(微信同号)

案情
上海某建筑公司(以下简称“建筑公司”)与2008年7月15日与徐某签订房屋租赁合同,承租了上海市友谊西路XXX号二层小楼开设酒楼,该房屋属于无证房产,租期自2008年8月1日至2013年7月30日。合同订立后,徐某对该房屋进行了装修,经鉴定费用42万元,徐某在租赁期间一年内,房屋多处漏水,同时还因漏水造成电器短路引发火灾,徐某称导致损失12万元。为此,徐某起诉法院要求建筑公司赔偿装修损失80万元、火灾的清理和维修费12万元、租金24万元及营业损失50万元。
建筑公司辩称:
房屋属于无房产证,租赁时已告之,徐某装修是为了自己经营需要,而建筑公司已因房屋漏水减免原告租金,水灾问题也是听说而已,并未有相关证据,所以,不同意赔偿原告各类损失。
本院认定:
双方因对争议房屋为无证建筑,双方签订的租赁合同应为无效。合同无效后,原告应当将系争房屋返还给被告。对于原告的损失,双方应根据各自的过错承担。对于原告的固定添附部分,经鉴定工程造价为462,725元,根据双方过错,结合实际使用情况,本院酌情确定被告赔偿原告徐某21万元。原告徐某已实际使用系争房屋,其要求被告建筑公司退还已交付的租金的诉请,不予支持。至于火灾损失和营业损失,尚无证据证明被告对此存在过错,故此部分损失本院难以支持。
律师观点:
本案争议的主要焦点第一:建筑公司也徐某之间房屋租赁合同是否有效?第二损失如何赔偿?
对第一个焦点,依据《上海市房屋租赁条例》规定,房屋出租人应当是拥有房屋所有权的自然人、法人或者其他组织,未依法登记取得房地产权证书或者无其他合法权属证明的,不得出租,所以建筑公司与徐某之间签订的租赁合同属于无效合同。
第二个焦点,依据《民法通则》规定,民事行为被确认为无效或者被撤销后, 当事人因该行为取得的财产, 应当返还给受损失的一方。有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。因此双方在签订合同时,对该房屋无产证是明知的,所以双方同样存在过错。
综上法院作出如上判决。
(该案来源于上海朋洋律师事务所案例)

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