依据商品房屋预售合同逾期未办理房地产权证书构成违约支付违约金成功案例—朋洋律师案例集
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依据商品房屋预售合同逾期未办理房地产权证书构成违约支付违约金成功案例—朋洋律师案例集

房屋买卖合同违约是房屋买卖中常见的现象,但由于这类案件涉及金额很大,涉及到房屋买卖定金支付,对房屋买卖合同违约后金额如何支付不明,本文仅系上海朋洋律师事务所房产买卖合同律师办理的案例之一,更多的法律咨询咨询--上海朋洋律师

 

浦东新区法院判例

逾期未办理房地产权证书构成违约支付违约金成功案例

原告齐##。

原告李##。

上列原告共同委托代理人王##,上海朋洋律师事务所律师。

上列原告共同委托代理人郭##,上海朋洋律师事务所律师。

被告上海##置业有限公司。

法定代表人##。

原告齐##、李##与被告上海##置业有限公司商品房预售合同纠纷一案,本院于2014年4月2日立案受理后,依法适用简易程序,于2014年4月21日、6月3日公开开庭进行了审理。

原告委托代理人王##、郭##、被告委托代理人到庭参加诉讼。

本案现已审理终结。

原告齐##、李##诉称,2010年8月13日,原、被告签订《上海市商品房预售合同》(以下简称《预售合同》),约定原告向被告购买坐落于上海市浦东新区周浦镇####9弄《##花园东区南块1#》2号2层204室房屋(以下简称系争房屋)。合同约定被告应于2011年3月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),双方在被告取得大产证后7日内签署《房屋交接书》,在签署《房屋交接书》之日起7日内向房地产交易中心申领该房屋的房地产权证(小产证)。原告按约付清了全部购房款人民币883,644元(以下币种相同)。被告于2014年1月3日才取得大产证,造成原告逾期办理小产证。

现向法院起诉要求:一、判令被告支付以883,644元为本金自2011年4月14日起参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准(按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50%)计算至2014年4月21日止的逾期办理小产证的违约金;二、诉讼费由被告负担。

被告上海##置业有限公司辩称,被告未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因,属不可抗力,不应由被告承担相应违约责任。原告于2014年4月2日起诉,已超过法定二年诉讼时效,对于超出诉讼时效期间的逾期办证违约金,法院不应予以支持。

原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50%计算违约金的标准过高,要求法院予以调整。

被告于2014年1月3日取得大产证,并在2014年1月10日前通知原告办理小产证,故逾期办证违约金的截止日期应计算至2014年1月3日。

经审理查明,2010年8月13日,原告(乙方)与被告(甲方)签订《预售合同》,约定原告向被告购买系争房屋,总房价款为878,276元。第十条约定,该房屋的交付必须符合下列条件:取得了《住宅交付使用许可证》;甲方对该房屋设定的抵押已注销;甲方已按规定缴纳了物业维修基金;甲方承诺在2011年3月30日前办理房地产初始登记手续,取得新建商品房房地产权证(大产证),如到时不能取得商品房房地产权证(大产证),乙方有权单方面解除本合同。第十一条约定,甲方定于2010年8月30日前将该房屋交付给乙方,除不可抗力外。第十四条约定,在甲方办理了新建商品房房地产初始登记手续,取得了房地产权证(大产证)后7日内,由甲、乙双方签署本合同规定的《房屋交接书》。《房屋交接书》作为办理该房屋过户手续的必备文件。甲、乙双方在签署《房屋交接书》之日起7天内,由双方依法向浦东新区房地产交易中心办理价格申报、过户申请手续、申领该房屋的房地产权证(小产证)。补充条款第三条约定,本合同正文条款第十一条所述不可抗力是指:1、地震、火灾、爆炸、雹灾、台风、飓风、暴风雨、洪水、地面下陷下沉、雷电等现象;2、战争、类似战争行为、武装冲突、罢工、暴乱、动乱等社会现象;3、政府管制、征用或政府规划变更等政府行为,包括但不限于在施工期间由于政府重大活动规定不得开挖运土、交通管制、不准施工等非甲方原因,及由于政府主管部门调整规划、市政基础设施调整和配套部门调整施工规划等;4、法律规定的其他情形。原告按系争房屋实测面积支付全部购房款883,644元。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。本案在审理过程中,#####出庭作证证明于2014年1月收到被告电话,告知称已取得系争房屋大产证,通知签署《房屋交接书》并申领小产证。

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本院认为,原、被告签订的《预售合同》是双方真实意思表示,并不违反国家法律规定,应属合法有效,双方理应按约履行。根据合同约定,被告应于2011年3月30日取得大产证后14日内协助原告申领小产证。被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证,造成原告逾期办理小产证,理应按约承担相应违约责任。

被告抗辩未在合同约定的期限内取得大产证是政府规划变更的原因,被告以不可抗力为由要求免除己方责任,但被告所称的不可抗力不符合法律规定以及《预售合同》中对不可抗力的界定,故对被告的抗辩,本院难以采信。

根据合同约定,被告应于2011年3月30日取得大产证,在取得大产证后7日内签署《房屋交接书》,在签署《房屋交接书》后7日内双方向房地产交易中心申领小产证,违约金应自义务履行期限届满之次日即2011年4月14日起算,原告应当知道自己的权利自该日起受到侵害,但原告于2014年4月2日才向本院提起诉讼,期间又无诉讼时效中止或中断的事由,故2011年4月14日起至2012年4月2日止的逾期办证违约金已超出法律规定的二年诉讼时效期间,法院不予保护,逾期办证违约金应自2012年4月3日起算。

关于违约金的计算标准,因司法解释仅规定参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算,原告要求按照中国人民银行公布同期同类贷款基准利率上浮50%标准计算,被告认为该标准过高,要求本院予以调整,本院综合考虑原告的实际损失,被告的主观过错、违约情况等因素,将违约金的计算标准酌定调整为按照中国人民银行规定的同期同类贷款基准利率上浮30%为标准。

关于截止日期,被告于2014年1月3日取得系争房屋大产证。

被告主张于2014年1月6日在小区内张贴通知书通知小业主签署《房屋交接书》申领小产证,原告对此不予认可。

………………………

综上,依据《中华人民共和国合同法》第六十条  第一款  、第一百零七条  、第一百一十四条  、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条  的规定,判决如下:

被告上海##置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付原告齐##、李##以883,644元为本金自2012年4月3日起按照中国人民银行规定同期同类贷款基准利率上浮30%的标准计算至2014年1月21日止的逾期办理小产证的违约金。

…………………………….

审判员杨怡霖

二〇一四年七月三十日

书记员陈莹瑶

 

附:相关法律条文

一、《中华人民共和国合同法》

第六十条当事人应当按照约定全面履行自己的义务。

……

第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的,应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。

第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金,也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。

约定的违约金低于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。

当事人就迟延履行约定违约金的,违约方支付违约金后,还应当履行债务。

二、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:

(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限;

(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起90日;

(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起90日。

合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。

 

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